Si estás pensando en comprar una vivienda y necesitas hipoteca, quiero ayudarte informándote sobre tus derechos y aspectos a tener en cuenta antes de contratar con una entidad financiera.
En otro momento os he hablado de las variables a tener en cuenta antes de contratar una hipoteca. Aspectos importantes a negociar como tipo de interés, plazo, comisiones y bonificaciones. Podéis leer el artículo completo aquí.
Hoy voy a centrarme en aspectos que todo propietario de hipoteca debería conocer con relación a la ley hipotecaria vigente actualmente.
Prohibición de venta de productos vinculados.
Hace un tiempo era una práctica habitual la obligación de contratar un seguro de vida o un seguro del hogar para obtener la hipoteca. Con la reforma de la ley hipotecaria se prohíbe esta práctica, así que ningún banco puede obligarte a contratar ningún producto para que te aprueben la hipoteca.
Pero para ellos es una fuente de ingresos relevante, es decir, te habían captado como comprador de un seguro obligatorio, al que no podías renunciar. Tú te obligaste a seguir pagándolo cada año mientas tenias la hipoteca.
Ahora esto ya no se hace, ahora son bonificaciones. El Banco marca un tipo de interés, pero si contratas ciertos productos obtienes una rebaja en este tipo. Aunque habitualmente lo publicitan al revés: te hablan del tipo de interés ya reducido, y después en letra pequeña explican que este tipo se aplicará siempre que contrates productos adicionales. Si no será más caro.
Aquí el tema es que si lo aceptamos nos estamos comprometiendo voluntariamente a pagar el precio que el banco marque por sus productos adicionales, para mantener un interés bajo. Estos productos son habitualmente seguros, tarjetas de crédito, domiciliar la nómina o contratar el servicio de alarma entre otros.
La prima única.
Hay bancos que ofrecen también, a cambio de un interés más bajo, un seguro que garantiza el pago de las cuotas en caso que el titular no pueda hacerse cargo. Estos seguros son de una cuantía elevada. El negocio del banco aquí es el siguiente: se calcula el importe correspondiente a la suma de todas las cuotas anuales del seguro. Este importe se añade al capital solicitado para comprar la vivienda. Y sobre este importe total a financiar se calculan los intereses.
En este caso los clientes pagan los intereses por el capital concedido + los intereses de la prima única del seguro. Es otra vía ahora que los tipos de interés son bajos, para que los bancos obtengan ingresos.
Esta ley también dedica un amplio apartado a las Normas de Transparencia que se deben seguir para la contratación de los préstamos hipotecarios. Una de las más destacables es la que indica que el banco debe entregar al cliente un documento estandarizado (FEIN: Ficha Europea de Información Normalizada) denominado comúnmente Oferta Vinculante que recoge las condiciones del préstamo, las cláusulas, todos los gastos asociados como pueden ser los gastos de tasación, los gastos de inscripción de las garantías, los impuestos de transmisiones patrimoniales, las cuotas si es interés fijo, las cuotas y como podrían llegar a variar si el Euríbor sube o baja si se trata de interés variable. El cliente debe disponer de 10 días para leer y entender este documento que deberá entregarse firmado al Notario antes de celebrar la compraventa. La finalidad es que el cliente tenga tiempo suficiente para informarse bien, asesorarse, entender y tener muy claro lo que se está comprometiendo a cumplir.
Por otro lado, la ley determina que en el supuesto que el prestatario no pudiera hacerse cargo de las cuotas y llegado al peor de los casos tuviera de entregar la vivienda como garantía, esta entrega comportaría la extinción del préstamo.
Soy Montse Hernández, Asesora Financiera titulada, con más de 20 años de experiencia en banca. Para mí cada cliente es único y ayudo a cada uno a tomar las decisiones financieras que más le convienen según sus características y necesidades.