Cuando necesitamos una hipoteca para la compra de nuestra vivienda lo habitual es acudir al banco o entidad financiera con la que trabajamos habitualmente, y si las condiciones nos parecen correctas (Nos dan la cantidad que necesitamos y podemos pagar la cuota mensual ) aceptamos muchas veces pensando que, cómo es en este banco donde tenemos la relación de confianza nos van a ofrecer la opción que mejor se adapta a nuestras necesidades.
Puede ser.
O no.
En primer lugar tenemos que tener en cuenta que el banco es una empresa que vende productos financieros y su objetivo es vender sus productos para obtener beneficios.
Ante esta obviedad ya debemos plantearnos valorar ofertas de otras entidades para comparar si lo que nos han ofrecido puede ser mejorable.
Una vez hemos decidido que valoraremos varias opciones, entre ellas deberemos comparar los siguientes puntos:
Cantidad a financiar. Habitualmente las entidades financian hasta el 80% del valor más bajo: precio de compraventa o valor de tasación.
Tipo de interés. El interés aplicado a la operación puede ser tipo de interés fijo o tipo de interés variable. Si elegimos tipo fijo pagaremos la misma cantidad a lo largo de todos los años que dure la hipoteca, si elegimos variable las cuotas podrán bajar o subir en función del Euribor.
Vinculaciones: es habitual que las entidades financieras nos ofrezcan tipos de interés más bajos vinculados a la contratación de otros servicios como seguros de vida, seguro del hogar, contratación de alarma, planes de pensiones o algún tipo de inversión.
Comisiones: La comisión de apertura es el porcentaje sobre el capital prestado que nos cobra el banco al inicio de la operación. La comisión de cancelación parcial es el porcentaje sobre la parte de capital amortizado prematuramente. Y la comisión de cancelación anticipada es el porcentaje que pagaremos sobre el capital pendiente si cancelamos la hipoteca antes de lo previsto.
Vamos a analizar más en profundidad 2 puntos que son importantísimos y de los cuales puede depender que paguemos mucho más o mucho menos a lo largo de todos los años de duración del contrato hipotecario:
En cuanto al tipo de interés a día de hoy, marzo de 2021, recomiendo contratar tipo de interés variable.
Y explico porqué: Imaginemos una hipoteca a 30 años. En España se utiliza el sistema de amortización francés. Con este sistema, los primeros 10 años pagamos la mayor parte de intereses, y es a partir de entonces cuando los intereses empiezan a disminuir y pagamos mayor cantidad de capital.
Actualmente los tipos ofrecidos variables están alrededor del Euribor + 1, o Euribor + 1,5. Con el valor actual del Euribor -0,483%, si tenemos un Euribor + 1 punto, pagaremos el 0,517% hoy. Con la coyuntura mundial actual, el BCE (Banco Central Europeo) ya anunció en 2020 que las previsiones son que el Euribor va a mantenerse negativo por un periodo mínimo de unos 8 años. Así que podemos prever que al menos durante los próximos 8 años estaremos en torno al 0,5%.
Si decidimos “no tener sorpresas” y contratamos una hipoteca a interés fijo estaremos pagando aprox. Entre 1,5% y 2,40% de interés hoy, y durante los próximos 8 años. y hasta los 30 años.
El ahorro en intereses entre tipo fijo y tipo variable es enorme a favor del variable.
Un elemento a tener en cuenta es que si dentro de 10 años el Euribor se ha recuperado y pasa a ser positivo, esto será síntoma que nuestra economía va mejor y en momentos de crecimiento económico los salarios también crecen, con lo que nuestro poder adquisitivo será mayor y suponemos que podremos asumir una subida de cuota de hipoteca.
Y el peor de los escenarios: Contratar una hipoteca mixta hoy, en la que los primeros 8 años el tipo sea fijo, y a partir del noveno o decimo año variable.
Otro tema que debemos tener muy en cuenta por la importancia que tiene y la cantidad que nos va a suponer son las Vinculaciones:
Mucho cuidado con este tema. Es probable que los tipos nos parezcan muy atractivos por ser más bajos pero: ¡Atención! Calculemos el coste anual de contratar seguros y alarmas.
Qué nos va a costar cada año con el banco y que nos va a costar (si realmente lo necesitamos) con una correduría de seguros o con la aseguradora directamente. Habitualmente muchísimo menos con una correduría de seguros que con el banco, y no hay obligación de seguir, podemos contratar cada año con la que más nos convenga.
Si aceptamos estas vinculaciones con el banco podemos estar obligados a mantenerlas a lo largo de toda la duración del contrato de hipoteca. Los precios de los seguros del banco pueden subir, y vernos obligados a pagar el triple por un mismo seguro. Y si decidimos no seguir contratando estos seguros en el banco, automáticamente se eliminarán las vinculaciones y el precio de la hipoteca se incrementará.
Vistos estos puntos, y visto que las decisiones que tomamos hoy afectan enormemente a nuestro futuro, es motivo suficiente para que nos tomemos el tiempo necesario hasta estar seguros que la obligación de pago que estamos contrayendo con el banco es realmente la más adecuada para nosotros y sobre todo, entendamos todos los aspectos que la componen.
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