Nos encontramos en un momento en que se ha disparado la compraventa de inmuebles y en consecuencia la solicitud de hipotecas. La gran y variada oferta actual hace necesario tener muy claros algunos conceptos que nos ayudarán a decidirnos por la hipoteca que más nos conviene.
Cantidad a financiar: La mayoría de entidades nos ofrecen una hipoteca de hasta el 80% del valor de la vivienda o el valor de tasación (el más bajo de los dos). Esto significa que debemos disponer de unos ahorros similares al 30% del valor, ya que la compraventa siempre comporta impuestos y gastos, y probablemente necesitaremos alguna pequeña reforma o compra de muebles.
Plazo: dependiendo de la edad del/los contratante/s los plazos más largos pueden llegar hasta los 30 o en casos extremos hasta los 40 años. Aquí hago un inciso: no nos fijemos sólo en los años sin antes analizar el precio, que podemos tener una hipoteca a muy largo plazo, pero si los intereses son muy elevados la cuota puede llegar a ser más elevada que otra con interés bajo a menos años.
Tipo de interés. Este es un tema sobre el que muchas entidades juegan con la sensación de tranquilidad o miedo con los clientes. Tenemos que tener claro que no nos pueden afectar las emociones en el momento de tomar una decisión tan importante como endeudarnos por tan largo plazo, así que no tengamos en cuenta si el asesor es más amable o más serio y nos transmite tranquilidad o incertidumbre. Decidámonos por la hipoteca que más nos conviene a nosotros, no al banco.
Hipoteca fija: en las hipotecas con un tipo de interés fijo siempre pagaremos la misma cantidad. Se ofrecen con el concepto de “Tranquilidad” y “Sin sorpresas” pero nunca hablan de si es una buena opción financieramente hablando. Debemos preguntarnos si realmente estamos pagando el precio actual del dinero o un precio muy superior.
Hipoteca mixta: aquí por lo general, se nos ofrece un precio fijo, alto durante 10 años, y a partir del año 11 aplicamos Euribor + un diferencial. Esto significa que pasaremos 10 años “tranquilos y sin sorpresas” pero con la “preocupación” de que pasará a partir del año 11 hasta el final.
Hipoteca variable: Aquí estaremos pagando en cada momento el precio actual del dinero. Si el Euribor está muy bajo pagaremos muy poco, si el Euribor baja pagaremos menos, y si sube nos subirá la cuota.
Analicemos el momento actual: El Euribor está muy bajo. Negativo. Los expertos pronostican que probablemente no cambie a positivo hasta 2030. Entonces, a día de hoy contratar una hipoteca mixta sería un sinrazón, porqué: hoy que está barato lo pago caro y cuando subirá pagaré el precio de mercado que será más elevado. ¿Es esto? ¿Mi banco me está proponiendo esto? Si. Así es.
Entonces, en 2021, la opción hipoteca mixta no me sirve.
Vamos a analizar la Fija. Si contrato una hipoteca a 20 años (es la media del plazo que se contrata en España), hoy 2021, hasta 2030, me quedan 9 años de Euribor negativo, en los que estaré pagando un precio mucho más elevado que el de mercado. Y a partir de 2030, hay la posibilidad que el Euribor cambie a positivo pero mi cuota se mantendrá intacta. Aquí habría que ver si esta cantidad que estoy pagando de más durante 9 años en inferior, igual o superior a la cantidad que resulta de: la diferencia entre este precio fijo y el variable dentro de 9 años. Personalmente pienso y no creo que sea la única, que los bancos no se la jugarían en dar hipotecas a un precio fijo que puede ser inferior al precio del Euribor en un futuro.
Yo sólo me plantearía valorar la opción de hipoteca fija en el caso que vayamos a contratarla a 40 años. Es un plazo tan largo en el que pueden subir y bajar más de una vez los precios. Es una pena pagar más por algo pero puede dar tranquilidad.
Como adivináis me decanto por la opción Hipoteca Variable. Para mi hoy, 2021, no hay duda que las hipotecas deben firmarse variables. No debemos dejar que las emociones nos dominen en este punto, y hacer un cálculo real del importe total que vamos a pagar en los próximos años. Y decidir con los números encima de la mesa. Comparar las dos opciones y ver la diferencia que existe al cabo de 10, 15 o 20 años.
También deberíamos tener en cuenta dos aspectos:
1) con los años es muy probable que nuestros ingresos se incrementen, y
2) que los tipos de interés solo suben cuando hay crecimiento económico. Y cuando hay crecimiento también suben los salarios.
En definitiva que si crece la cuota a pagar lo normal sería que también crecieran nuestros ingresos.
Otro aspecto: las bonificaciones. Las bonificaciones en las hipotecas son aquellas que nos hacen bajar el tipo de interés. Generalmente son la contratación de otros productos bancarios con la misma entidad, que nos permiten aplicar un descuento al tipo de interés. No son vinculaciones como hace un tiempo, no existe compromiso de repetir cada año. Eso sí, en el momento en que dejamos de contratar estos productos o servicios, perdemos el descuento en el tipo de interés.
Estos productos suelen ser la compra de seguros como el de vida, el del hogar, contratar la alarma o domiciliar la nómina.
Es un punto a valorar y comparar. Primero valoremos si son necesarios. ¿Necesito realmente un seguro de vida? ¿Cuál es el capital a asegurar? ¿Un seguro de hogar? ¿Contratar una alarma?
Si la respuesta es Sí, entonces aconsejo buscar profesionales de los seguros y ver sus ofertas, compararlas con la del banco y valorar: cuota de hipoteca anual + coste anual de los seguros. Qué nos cuesta contratado todo con el banco y qué nos cuesta en el caso de contratar los seguros fuera del banco.
Hay un último punto a valorar: las comisiones de apertura, y comisiones por cancelaciones anticipadas parciales o totales. Existe una estadística que dice que la mayoría de hipotecas no llegan al final del periodo contratado, bien porqué vendemos la vivienda antes de tenerla pagada, bien porqué decidimos cancelar la hipoteca antes de plazo. En ambos casos sería conveniente que la comisión por cancelación anticipada fuera =0.
Disponer y entender toda esta información nos permitirá tomar la decisión más acertada. Como Asesor Financiero Certificado una de mis funciones es ayudar a las personas a decidirse por la hipoteca que más les conviene. Si te interesa que te ayude a ti también, déjame tus datos Aquí y me pondré en contacto contigo. Sin compromiso.